Dostupné bydlení? Čím dál méně

Mladý pár s průměrnými příjmy dnes ve velkém městě často stojí před rozhodnutím, které ještě před pár lety působilo jednoduše. Vzít si hypotéku na byt, nebo zůstat v nájmu? Z volby životního stylu se ale pro mnoho domácností stal tvrdý ekonomický test. Rozdíl mezi měsíční splátkou úvěru a nájemným se dál prohlubuje a stále více lidí zjišťuje, že vlastní bydlení se jim vzdaluje. A to jednoduše proto, že si ho nemohou dovolit.

Bydlení se tak znovu stává tématem každodenních rozhovorů, rodinných porad i osobních pochybností. Nejde už jen o to, kde a jak bydlet, ale zda je možné udržet rozpočet, plánovat budoucnost a zároveň nepřijít o pocit jistoty.

Podle nové analýzy Platformy pro sociální bydlení a PAQ Research jsou nyní hlavním faktorem chudoby v Česku rostoucí náklady na nájemné, nikoli nízké mzdy. Zatímco stále více obyvatel žije v nájmu, stále méně rodin a mladých lidí si může dovolit koupit si vlastní bydlení a růst nájemného předstihuje růst příjmů.

Analýza poukazuje na rostoucí nesoulad mezi příjmy a náklady na bydlení. Odborníci varují, že tento trend prohlubuje finanční nejistotu domácností se středními příjmy.

Hypotéka versus nájem

Rozhodování mezi hypotékou a nájmem dnes pro řadu domácností nepřipomíná debatu o životním stylu, ale spíš cvičení z finanční odolnosti. Zásadní otázkou je, zda rodinný rozpočet dokáže dlouhodobě unést vysoké měsíční zatížení, aniž by se stal zdrojem trvalého stresu. Data z realitního portálu Sreality.cz ukazují, že rozdíl mezi průměrnou splátkou hypotéky a měsíčním nájemným se v Praze a Brně pohybuje zhruba kolem 10 tisíc korun – a to v neprospěch hypotéky.

»Přispěl k tomu růst cen nemovitostí v Česku i Evropě, dražší úvěry oproti období před rokem 2022 i omezená nabídka bytů ve velkých městech. Výsledkem je situace, kdy čistě z pohledu měsíčních nákladů vychází pro řadu lidí nájem jako racionálnější varianta,« upozorňuje Jan Zeman, spoluzakladatel developerské společnosti Urbaneo.

Do úvah o výhodnosti hypotéky přitom nevstupuje jen samotná splátka. Vlastní bydlení s sebou nese i řadu dalších nákladů, které nejsou na první pohled viditelné. »Vlastnictví znamená údržbu, opravy, případně poplatky při správě domu, daně, a obecně méně flexibility než nájem. Nejpodstatnější faktor je podle mého soudu právě poměr měsíčních nákladů vůči alternativě nájmu a zároveň to, jak dlouho plánujete v bytě zůstat,« popisuje Zeman.

Vedle čísel tak do rozhodování stále častěji vstupují i životní okolnosti, které se v nejisté době jen obtížně plánují na desítky let dopředu. »Mezi největší faktory při rozhodování našich klientů, zda koupit byt na hypotéku nebo si ho pronajmout, patří především jejich aktuální finanční situace a rodinné či pracovní plány ve střednědobém horizontu. Pokud domácnost ví, že se v horizontu několika let může stěhovat nebo měnit zaměstnání, dává jí flexibilní nájemní model větší svobodu a menší riziko,« říká Jan Hájek, jednatel realitní kanceláře Quantum reality.

Raději do svého – ideál ničí realita

Přestože se ekonomická realita mění, český vztah k vlastnímu bydlení zůstává překvapivě stabilní. »Češi mají dlouhodobě silnou preferenci k vlastnictví nemovitosti a je vidět, že podobně to vnímá i nastupující generace. V našem aktuálním průzkumu realizovaném s agenturou Ipsos se ukázalo, že mezi mladými lidmi ve věku 18 až 30 let by 86 % dotázaných chtělo v budoucnu vlastní nemovitost,« říká Martin Novák, hlavní analytik společnosti Broker Consulting.

Rozpor mezi přáním a možnostmi tak zůstává jedním z hlavních rysů současného trhu s bydlením. Podle Zemana bude do budoucna rozhodovat především nabídka bytů, vývoj úrokových sazeb, demografické změny i to, zda stát dokáže přijít s funkčními opatřeními. Pokud nová výstavba zůstane omezená a velká města budou dál růst, tlak na ceny jen tak nepoleví.

Trh přeje developerům

Rezidenční trh v Česku je navíc dnes doménou jen velkých hráčů. Kombinace rostoucích nákladů, složité regulace a dlouhých povolovacích procesů postupně zvýhodňuje velké developerské firmy, zatímco menší investoři a lokální projekty se dostávají pod stále větší tlak. Výstavba se pro ně stává rizikovější, méně předvídatelnou a často i ekonomicky neudržitelnou. »Největší překážkou pro tyto investory jsou vysoké vstupní náklady v podobě ceny pozemků, stavebních materiálů i lidské práce. Nejistota na trhu i konkurence v podobě velkých developerů jim snižuje marže, a naopak zvyšuje rizika spojená s financováním a prodejem. V praxi se tak menší developeři přesouvají od nové výstavby či koupě hotových bytů k renovacím a z trhu postupně mizí,« popisuje Jan Zeman.

Výsledkem je trh, na kterém se nabídka nových bytů soustřeďuje do rukou několika silných hráčů, zatímco menší projekty, nebo i jen rodinné projekty, často citlivější k místnímu prostředí i cenové dostupnosti, postupně ustupují. To má přímý dopad nejen na podobu měst, ale i na cenu bydlení – omezená konkurence a nedostatečná nabídka totiž dál tlačí ceny vzhůru.

Pro jednotlivce nebo menší stavebníky, kteří by chtěli stavět či pořídit bydlení ve vlastním, se tak systém stává stále méně prostupným. Nejde jen o samotné ceny, ale i o administrativní náročnost, nejistotu a čas, který si mohou dovolit spíše velké firmy s kapitálem a zázemím než běžní lidé nebo menší investoři. Sen o vlastním bydlení se v takovém prostředí nevzdaluje jen kvůli hypotékám, ale i kvůli tomu, jak je celý trh nastaven.

Chudoba v nájmu

Nové analýzy ukazují, že náklady na bydlení se stávají jedním z hlavních motorů chudoby v Česku. Podle nejnovějších dostupných dat čelí téměř polovina úplných rodin žijících v nájmu riziku příjmové chudoby – po uhrazení nákladů na bydlení jim zůstává na život výrazně méně než 60 % národního mediánu příjmu. Od roku 2019 se počet takto ohrožených rodin zvýšil přibližně o 190 000, přičemž mezi nimi výrazně převažují rodiče samoživitelé. Tato situace se přitom netýká jen nízkopříjmových domácností – chudoba po zaplacení nákladů na bydlení stále častěji zasahuje i rodiny se středními příjmy, které nemají kam ustoupit.

Oficiální šetření ČSÚ Životní podmínky domácností za rok 2024 ukázalo, že míra ohrožení příjmovou chudobou v celé populaci činí 9,5 %, u domácností v nájemním bydlení je však výrazně vyšší, zejména po započtení nákladů na bydlení. Ty přitom dlouhodobě rostou rychleji než příjmy.

Situaci zhoršuje i fakt, že většina nájemníků je odkázána na soukromý trh, zatímco obecní bytový fond patří v mezinárodním srovnání k nejmenším mezi zeměmi OECD. »Bydlení v nájmu, které mělo být flexibilní volbou, se proměnilo v hlavní rizikový faktor chudoby pro nízko- a středně příjmové domácnosti,« upozorňuje Lenka Veselá, předsedkyně Sdružení nájemníků ČR.

Systémové řešení – jen sliby

Na nutnost systémového řešení upozorňují i odborníci. Podle Jana Klusáčka, jednoho z autorů analýzy Řešení krize bydlení existují, Česko dlouhodobě postrádá dostatečný fond dostupného nájemního bydlení, který by vyvažoval tlak trhu a poskytoval stabilní bydlení domácnostem, jež na komerční nájem nedosáhnou. Jan Snopek zároveň varuje, že rozvoj dostupného bydlení se nesmí odehrávat na úkor sociálního bydlení pro nejzranitelnější skupiny, jinak se problém bytové nouze pouze přesouvá v rámci systému.

Také ministerstvo pro místní rozvoj ve své zprávě o podpoře bydlení z roku 2024 konstatuje, že bez aktivní role státu a obcí nelze dostupnost bydlení dlouhodobě stabilizovat. Materiál upozorňuje na potřebu rozšiřování obecního a dostupného nájemního bydlení, podpory družstevní výstavby a nástrojů, které pomohou domácnostem udržet bydlení i v období ekonomických výkyvů.

Analýzy a koncepční materiály ministerstva ukazují, že stát si rozsah krize bydlení uvědomuje. Převod těchto zjištění do praxe je však výrazně pomalejší. Zatímco výstavba stagnuje, pozornost se často přesouvá k dílčím nástrojům, jako je poradenství v bydlení, které samy o sobě nedokážou nahradit chybějící byty. Selhání digitalizace stavebního řízení navíc v posledních letech situaci spíše zkomplikovalo, než aby přispělo k rychlejšímu povolování nové výstavby. Rozpor mezi deklarovanými cíli a skutečnými výsledky tak dál prohlubuje nedůvěru veřejnosti v to, že stát dokáže dostupnost bydlení skutečně ovlivnit.

V debatě o dostupnosti bydlení se přitom často zapomíná na základní fakt: bydlení není luxusní zboží ani investiční trofej, ale základní lidská potřeba. Česká ústava právo na důstojné bydlení zakotvuje, realita trhu se však od této deklarace stále více vzdaluje. Pokud má být bydlení skutečně dostupné pro rodiny, seniory i lidi s běžnými příjmy, nestačí spoléhat pouze na trh. Bez aktivní role státu, obcí a systematické podpory dostupného a nájemního bydlení zůstane právo na bydlení pro část společnosti jen formálním slibem.

Helena KOČOVÁ