Bydlení se stává nejdražší základní nutností. Ceny nemovitostí i přes výrazné ochlazení realitního trhu významně neklesají. A nájemní bydlení naopak závratně stoupá. Ačkoliv se vláda holedbá, že patříme na Západ, oproti většině evropských zemí je získání bydlení pro mladé, ale i většinu nižších i středních příjmových skupin nemožné, protože patří v Evropě mezi nejdražší. A to proto, že výstavba bytů i domů je z většiny v rukou realitního trhu, ve kterém ceny diktují velké developerské společnosti, které neváhají byty i domy předražovat o miliony. A vláda, která by měla zajišťovat dostupné bydlení minimálně pro sociálně potřebné a která slibovala před volbami výstavbu 40 000 nových bytů ročně, nic nestaví. Přitom řešení je prosté, v minulosti odzkoušené a stále funkční i v mnoha sousedních zemích.
Ačkoliv se developerské společnosti chlubí novými a novými bytovými i vilovými projekty, zoufalou situaci s nedostupným bydlením tyto podnikatelské aktivity nijak neřeší. Důvodů je víc. Nejzákladnější problém je ten, že se staví málo. Za 35 let klesla výstavba nemovitostí o 60 procent. Další zásadní problém je jejich přemrštěná cena, která jen za poslední dva roky narostla o 40 procent. V delším časovém horizontu pak podle dat Eurostatu vzrostly ceny nemovitostí za 15 let o 114 procent, tedy na více než dvojnásobek. Přitom nejde o zvyšování hodnoty nemovitostí, ale pouze o tržní ceny. Například Česká národní banka odhaduje, že nemovitosti jsou pro domácnosti nadhodnocené o více než 50 procent. To znamená, že byt za šest milionů korun by měl reálně stát minimálně o dva miliony méně. A tento propastný rozdíl jde samozřejmě na ruku prodávajícímu.
Nenažranost developerů šroubuje ceny
A tato nenažranost developerských firem z nás dělá v Evropě jedničky v cenách nemovitostí. Bohužel však většina lidí postrádá i příjmy, které obyvatelé mnohých evropských zemí, dávaných nám za vzor, mají. A tak zatímco průměrnému obyvateli Německa stačí na koupi vlastního bytu ušetřit sedm ročních platů, průměrný Čech by v roce 2022 potřeboval až dvakrát tolik, tedy 13 ročních platů. A těchto třináct let by si nesměl koupit cokoliv jiného. I v sousedním Polsku stačí pouze osm ročních platů, v Dánsku šest. A to i proto, že bytová politika v těchto zemích je mnohem aktivnější, funguje podle již dříve vyzkoušených modelů a vyšší výstavba státních a družstevních bytů tam tak nedovolí nekontrolovaný růst cen, jak je tomu u nás.
Navíc je zde problém, který je viditelný hlavně v Praze a dalších velkých městech. Sice se staví nové byty, ale ty jsou mnohdy vyprodané ještě dříve, než jsou stavby dokončeny. V Praze bylo za minulý rok postaveno 1500 bytů. Bohužel ale nejsou koupeny 1500 novými vlastníky. Tři čtvrtiny těchto bytů nakupují lidé jako investici nebo spekulaci. V lukrativních místech to nedělají jednotlivci, ale většinu skupují mezinárodní společnosti. Ty pak z těchto bytů dělají nájemní byty, ale s tím, že nastaví takové nájemné, aby se jim náklady na koupi bytů za tržní vysoké ceny vrátily do 20 let. Tedy i to nájemné je extrémně vysoké a mohou si ho dovolit jen lidé s příjmy nad padesát tisíc měsíčně. Jenže kolik lidí má takové příjmy? Ačkoliv lidé pracují, jen zlomek z nich je schopen dosáhnout a udržet tak vysoké příjmy po dvacet let.
Další ohroženou skupinou jsou důchodci. Příkladem může být Praha, kde zhruba čtvrtina obyvatel je v důchodovém věku. Zhruba z padesáti procent jsou mezi nimi restituenti či vlastníci nemovitostí, kteří mají i malý důchod, ale jsou jinak ekonomicky v relativním pořádku. Ale pak je zde skupina lidí, která tuto šanci neměla a je skutečně odvislá od svého důchodu. Průměrný důchod v Praze je v současné době 23 tisíc. Ale zhruba 60 procent těchto lidí na tuto výši nedosáhne. Zvláště pokud žijí osamoceně s nižším důchodem, mohou náklady na bydlení spolknout více než dvě třetiny jejich příjmů. Pokud by tito lidé měli skutečně platit pouze tržní nájemné v Praze, tedy 350 korun za metr čtvereční, tak jim skutečně hrozí, že zakrátko skončí na ulici. Přitom v reálu není rozdíl v nákladech na bydlení, respektive udržování bytu, mezi Ústím nad Labem a Prahou. Jenže v Ústí je průměrné nájemné za byt 2+1 devět tisíc. V Praze za stejný byt 17 tisíc bez energií. Pokud by i v Praze měli senioři šanci bydlet v bytech s nákladovým nájemným okolo devíti tisíc, tak to pro ně nebude takový problém.
Ministerstvo zaspalo dobu
Ačkoliv vláda tvrdí, že nenechá nikoho padnout, reálné řešení nedostatku dostupného bydlení je v nedohlednu. Bytová politika je zoufalá a mnoho lidí se ocitá v neřešitelné situaci. A navíc oproti okolním evropským státům, kdy potřebu akutního řešení nedostupného bydlení aktivně řeší i Polsko či východní Německo, tak my vedle nich jsme zoufale zaspali dobu. Přitom koalise spolu ještě před volbami slibovala výstavbu čtyřiceti tisíc nových bytů ročně. Realita je ale úplně jiná.
A ministerstvo pro místní rozvoj se sice chlubí projekty, jako je Nová zelená úsporám, které pomáhají již vlastníkům nemovitostí k jejich úpravám, ale aktivní nedostatek bytů pro lidi, které žádné vlastní bydlení nemají, neřeší. Když Ivan Bartoš začal působit jako ministr pro místní rozvoj, slíbil, že se každé tři měsíce budou scházet odborníci na bydlení a radit, jaké postupy či zákony je potřeba připravit či urychlit k co nejefektivnějšímu řešení situace. Bohužel od slibu k první schůzce uplynul rok. Pokud se nějací odborníci sejdou, bývají schůzky spíše jen informativní. Reálné kroky jsou ale velmi pomalé. A bohužel na vymyšlení a schválení nových zákonů, které by situaci řešily, jsou fakticky jen jeden či dva roky, protože je jisté, že před volbami bude přednější předvolební agitace než aktivní práce.
Reálně řešení této situace tak zůstává zamrzlé bez vidiny jakéhokoliv razantního posunu. Slibovat je totiž mnohem jednodušší, než fakticky pracovat. A i kdyby se situace jako zázrakem změnila a vláda začala řešit, tak konkrétní výsledky, které by pomohly nízkopříjmovým rodinám nyní, budou reálně vidět až za šest či sedm let.
Řešení je přitom prosté
Poučit se v řešení situace by vláda mohla právě na Západě. Velmi liberální vlády to řeší tak, že staví, rekonstruují a spravují městské byty. A staví je hlavně pro sociálně potřebné, tedy skupiny obyvatel, které stát či město potřebuje, jako jsou policisté, učitelé, zdravotní sestry a lékaři či důchodci, kteří nemají vyřešené vlastní bydlení. Místo toho, aby tyto skupiny podporovaly v drahých bytech sociálními dávkami, které jen zatěžují státní rozpočet, dávají jim nákladové nájemné, tedy takové, na kterém město neprodělává, ale které zajistí pokrytí správy těchto nemovitostí. A toto nájemné je zhruba na úrovni poloviny až třetiny tržního nájemného. Tedy pokud je v Praze tržní nájemné na úrovni 350 korun za metr čtvereční bytu, tak tam je toto nákladové nájemné na úrovni 80 až 120 korun za metr.Město na tom neprodělá, a přitom místní komunita, město či stát šetří velké peníze, protože tím eliminují počet lidí, kteří by zaměstnávali úředníky a státní kasu potřebou dávek na bydlení.
Navíc dávky, které jsou u nás nyní vypláceny jako podpora bydlení, nekončí u lidí, kteří je potřebují, ale u majitelů těchto bytů, pronajímatelů, kteří právě na vysokém nájemném vydělávají velké peníze. Vydělávají na tom tedy opět jen ti bohatí. A to je špatně.
Výstavba státních bytů by sice byla v počátku nákladná pro státní rozpočet, ale pokud se odečtou dávky na bydlení, které by novým nájemníkům stát v těchto bytech vyplácet nemusel, plus by byl zohledněn jejich přínos pro stát či obec, rozpočet by zatížen významně nebyl.
I u nás na to někteří úředníci již přišli. Příkladem může být město Plzeň, které se rozhodlo, že bytovou politiku si vyřeší samo. A postavilo či zrekonstruovalo byty, které budou pro skutečně potřebné. Třetina těchto bytů je určena pro seniory, třetina pro lidi potřebné pro město a třetinu město pronajímá za tržní nájemné. Byty tak nejsou prodělečné, ale naopak se postupně splácejí. Navíc toto rozdělení může město operativně měnit dle potřeby.
Návrat k družstevní výstavbě
Řešením by ale podle odborníků byla vedle výstavby obecních či městských bytů pro nízkopříjmové skupiny i obnova družstevního principu výstavby pro lidi středních příjmových skupin. K této myšlence se přidalo Sdružení nájemníků České republiky, Svaz měst a obcí a mnozí další. Tuto myšlenku by měli odborníci přednést na ministerstvu pro místní rozvoj 28. srpna, na kdy Ivan Bartoš konečně svolal schůzku. Pokud by mělo dojít ke změně, měl by být hlavním bodem jednání zákon o podpoře družstevní výstavby. Tedy stát by měl připravit zákon, kterým podpoří družstevní bydlení tak, že projedná s bankami možnost speciálních půjček. Výstavba by tak nebyla financována klasickými hypotékami s jejich vysokými úroky, ale banky by mohly poskytovat peníze na družstevní bydlení s možností splácet je po dobu 35 let. A byty, které by se takto splácely, budou čistě v ceně nákladů na výstavbu, tedy minimálně o třetinu levnější, než jsou tržně prodávané byty. Navíc za půjčky by ručilo družstvo jako celek, které by si samo hlídalo a případně řešilo neschopnost splácení jednotlivých členů. A tím by se eliminovalo nebezpečí ztráty bydlení pro neschopnost splácet například kvůli nemoci.
K této myšlence má ale aktivita ministerstva daleko. Zákon o dostupném bydlení, který nyní vláda připravuje, tvoří pouze v každém městě či obci nad tři tisíce obyvatel jakési středisko pro dostupné bydlení. Tedy budou vznikat další úředníci a byrokratické instituce, které ale nemají žádnou logiku, protože pokud nebudou nové byty, nemají co řešit.
Příkladem může být Liberec, kde toto středisko bylo vytvořeno již před rokem. Toto město se před pěti lety přihlásilo do evropského sociálního fondu. Díky těmto penězům, které šly do projektu výstavby nových bytů, Liberec postavil a zrekonstruoval sedmdesát dva bytů za pět let. A samozřejmě šéf tohoto střediska po roce od spuštění oznámil, že už žádné byty nemá. Během necelého roku bylo všech 72 bytů přiděleno. Takže nakonec toto středisko funguje opět jen jako bytová poradna, která ale fakticky není schopna nedostatek bydlení reálně řešit.
Mimochodem jen počet 72 postavených bytů za pět let je směšné. V roce 1989 bylo jenom v družstevní výstavbě postaveno jen v Liberci 480 bytů. To názorně ukazuje kontrast mezi dřívější a současnou výstavbou. Celá tato instituce tak po roce od svého spuštění nemá žádnou perspektivu. Stejně jako nemůže mít reálnou perspektivu ani plán, který připravuje vláda.
Helena KOČOVÁ
