Bydlení je právo, ne zboží

86

Mít střechu nad hlavou je jednou ze základních lidských potřeb. Vysoké ceny nájmů, vysoké úroky na hypotékách a nedostatečná výstavba ovšem vedou k tomu, že získat bydlení je pro stále větší procento lidí neřešitelným problémem. Stát dostupné bydlení ale vůbec neřeší. A tak se do bytové tísně dostávají nejen lidé sociálně vyloučení, s minimálními příjmy, staří a nemocní. Najít si bydlení dnes nemohou ani mladí pracující, kteří by rádi založili rodinu.

Nad problematikou dostupného bydlení se minulý týden sešli odborníci v budově Senátu. »Chceme rehabilitovat dostupné nájemní a družstevní bydlení, zejména v těžké situaci, která nyní panuje,« prohlásil v úvodu Ing. Milan Taraba, předseda pořádajícího Sdružení nájemníků ČR (SON). Podle něj ale ne stát jako takový, ale lidé v jeho vedení za poslední roky neudělali nic, co by pomohlo stále zoufalejší situaci řešit.

Vlády házejí zákony pod stůl

Právě v této situaci se se svými těžkostmi s hledáním vhodného a dostupného bydlení obracejí občané nejen na kraje, města a obce, ale i na různá sdružení či na ombudsmana. Veřejný ochránce práv a ombudsman Stanislav Křeček ovšem podotýká, že ačkoliv se s problémem a dotazy setkává často, nemůže zasahovat do občansko-právního vztahu. Podle něj chybí systém, který by zajišťoval přístup k bytům pro občany, kteří na normální bydlení nedosáhnou. »Nájemní bydlení je pozůstatek 20. století, kdy ještě v občanském zákoníku dostupnost nájemního bydlení byla upravena. Dnes ale spíše než na regulace dané zákonem, je přihlíženo k větě – ‚pokud se obě strany nedohodnou jinak‘. Ale copak je v nájemních vztazích dnes nějaká svoboda rozhodování?« upozorňuje ombudsman.

Mnoho lidí je dnes naopak v situaci, kdy nemají ani na vlastní byt, ani na nájem. Podle ombudsmana bude potřeba vymyslet nový systém, který umožní bydlet i těmto lidem. Sociální bydlení bude muset být pojato nově. O problému se hovoří, ale společnost to neřeší a s těmito lidmi nepočítá. »Podle mého stejně tak, jak je zdravotnictví dostupné, školství dostupné či sociální služby relativně dostupné, bude nutné vymyslet nový systém tak, aby i bydlení bylo dostupné a nájemné nepřesahovalo 20 % příjmu rodiny,« dodává Stanislav Křeček.

Zásadní roli v bytovém hospodářství hraje podle předsedy SON Taraby stát. Ovšem v České republice je prosazování konkrétních zákonů, které by lidem pomohly, víc než problematické. Když úředníci ve spolupráci i se sdružením připravili a sladili zákon o sociálním bydlení a nájemním bydlení, který si vyžádal ohromné úsilí a práci mnoha úředníků, neprošel návrh zákona na poslední schůzi Sněmovnou. A to přesto, že byla domluvena podpora dvou ministryň. »Za problematický systém nemůže stát, který má odborníky znající cesty k řešení, ale lidé, kteří schvalují zákony,« dodává Taraba

Privatizace jako černá díra

Přesto, nebo právě proto, že tyto zákony chybějí, existuje v otázce bydlení obrovský rozdíl mezi jednotlivými městy. Jsou obce, města i kraje (bohužel jen dva) které se bydlením a byty zabývají a mají byty dostupné. Neprivatizovaly je, tak jako byly privatizovány například v Praze. Mnoho měst zprivatizovalo byty v několika vlnách během posledních dvaceti let, protože jejich představitelé tvrdili, že potřebují peníze do bytového fondu. Nakonec nemají ani dostatek peněz, které odtekly často bůhví kam, ani dostupných bytů. Naopak města, která neprivatizovala a svůj bytový fond si udržela, i tak dnes prosperují. »Navíc mají byty pro své obyvatele, ale i lékaře a další odborníky ze vzdálených míst tak, aby jim umožnili plnohodnotně pracovat i žít tam, kde jsou potřeba. Je to tedy otázka zodpovědného přístupu ve veřejném sektoru,« vysvětluje předseda SON.

Málo se mluví o tom, že situace v bytové politice je u nás zoufalá, protože byl rozdán bytový majetek v neuvěřitelné hodnotě za naprosto netržní ceny, a navíc v rámci obrovské loterie. »Někteří lidé si mohli své byty koupit před 25 lety za pár desítek tisíc. Jinde s privatizací váhali a prodávali byty třeba až po deseti letech, avšak už za čtyři až pět milionů. Tím obce a města přišly nejen o dostupné byty, ale i o majetek, který by dnes měl cenu mnoha miliard.« doplnil Taraba

Vlastní bydlení výhodnější?

Dnes na veřejnosti přetrvávají názory, že vlastnické bydlení je výhodnější a ve výsledku levnější než bydlení nájemní. Zčásti je to pravda. Tedy pokud máte vlastní bydlení již splacené a bydlíte v moderním, plně funkčním, energeticky minimálně náročném bytě či domě, a navíc v blízkosti svého pracoviště a občanské vybavenosti. Pokud tohle vaše bydlení nesplňuje, musíte počítat se stále finančně náročnějšími opravami a v dnešní době stále vyššími náklady za energie či vytápění. Navíc mnoho domů vyrostlo ve formě satelitů daleko od hromadné dopravy, obchodů i pracoviště, a tak každodenní dojíždění za vším s dnešními cenami pohonných hmot také v rámci bydlení ukrajuje značnou část z rodinných rozpočtů.

Větším problémem je ale samotné pořízení vlastního bydlení. Dnes vám řeknou ekonomové, že vlastnické bydlení s téměř sedmi procenty úrokových sazeb u hypoték je prakticky nedostupné každému, pokud nemá příjem minimálně 80 tisíc měsíčně.

Tento problém však není jen u nás, ale v celé Evropě. Mladí lidé, pokud by si bydlení mohli vybrat, by chtěli většinou domek se zahradou na klidném okraji města. Ve městech si ale takové bydlení může dovolit jen maximálně 10 % obyvatel. Nezbývá tedy než vzít za vděk bytem ve velkých bytových domech. Pokud ho ufinancují…

Družstevní bydlení

Dříve řešil stát i státní společnosti bydlení často formou družstevní výstavby. Česká republika měla 842 tisíc družstevních bytů, postavených v letech 1964 až 1991. Po převratu tyto byty, ačkoliv družstva, která je spravovala, byla obchodními korporacemi, byly bez vědomí družstev podle zákona o vlastnictví nabídnuty lidem zdarma. Po čemž samozřejmě lidé skočili. Dnes slouží tyto byty z velké části potřebám vlastníků, což ale naráží na problémy v komunikaci. Až v padesáti procentech řeší společenství závažné spory, což zhoršuje již tak vypjaté mezilidské vztahy.

Myšlenka družstevního bydlení ale není mrtvá. Důkazem může být výstavba v Liberci, kde bytové družstvo SEVER, které spravuje 6440 bytů, postavilo bytový park pod názvem Oáza jako družstevní bydlení, ve kterém se nachází 114 bytů a 144 parkovacích míst. SEVER postavil tyto byty pouze z vlastních zdrojů bez dotací za cenu 57 000/m². Budoucí člen družstva pak musel složit 25 % z celkové ceny bytu, zbytek pak splácel formou nájmu rozloženého na 25 let. Tehdy se družstvu podařilo domluvit s českou spořitelnou úvěr, který je fixován s úrokem 2,7 %. Po pěti letech a doplacení družstevního podílu si družstevníci mohou převést byt do osobního vlastnictví. »Zájem byl velký a již půl roku před kolaudací byly byty rozebrány,« dodává předseda představenstva Ing. Mgr. Petr Černý.

Další možnosti bydlení

Nejde ale o sociální či nízkonákladové bydlení. Bytové družstvo připravuje i další výstavbu v projektu Zahrada Gallas I+II, která nabídne 96 a 77 bytů. Budoucí družstevníci potřebují mít jeden milion v případě 50 m² a 1,4 milionu v případě 70m² na zaplacení zálohy a zbytek ceny bytu (80 000 za m²) splácejí v nájmu. K výdajům je potřeba přičíst i energie, poplatky do fondu údržby atd, což ve výsledku znamená 25 tisíc měsíčně za menší byt a až 35 tisíc u většího bytu.

Situaci navíc komplikují vysoké úrokové sazby, které se nyní pohybují na úrovni 6,5 až 7 %. U bytových družstev také není možno odečíst z daní splácení hypotéky právě proto, že jde o formu družstevního nájmu.

Přesto může být podpora družstevní výstavby cestou. »Stát by jen na dani z nemovitosti, která by činila průměrně 700 tisíc za bytovou jednotku při výstavbě 30 tisíc bytů ročně, mohl vybrat 21 miliard do rozpočtu. Další cesta je přímá a adresná podpora na jednu každou jednotku – snížení spotřeby na jednotlivce tak, aby rodiny byly schopné unést náklady. Nebo fixovaný jednoprocentní úrok při půjčce na výstavbu s tím, že zbytek by doplatil stát. Splátky by pak klesly na třetinu. Pak by nemělo význam řešit daňový odpočet,« vysvětluje Petr Černý.

Za deset let by se u takto navrženého programu mohlo postavit 300 tisíc bytů. Ceny bydlení by pak nerostly tak rychle, jako se to děje nyní, kdy je bytů významný nedostatek.

Vlastnictví více bytů a Airbnb

Velké problémy na trhu s byty způsobuje i fakt, že existuje mnoho volných či krátkodobě obydlených bytů, kteří majitelé drží jako investiční či pro výdělek. Ve světě je normální, že pokud někdo vlastní druhý a další byt, platí za něj samozřejmě vyšší daň. Zvlášť, když je mnoho bytů využíváno k ziskům, poslední dobou nejčastěji formou krátkodobých nájmů. »To ale není normální, aby byly byty pronajímány na dny, maximálně týden, když v legislativních předpisech je napsáno, že majitel bytu musí nahlásit změnu počtu uživatelů bytu do dvou měsíců tak, aby mu podle toho byly určeny poplatky za společné prostory, energie, atd. Protože je toto obcházeno, platí tyto poplatky za turisty ostatní nájemníci a majitelé bytů a často mají v domě peklo, když si turisté pletou bytový dům s hospodou,« říká Milan Taraba.

Bohužel když Ústavní soud potvrdí, že byty pronajímat lze i na krátkou dobu, nad tím se dá již jen pokrčit rameny. Přitom řada států již dělá určitá opatření pro nápravu situace. Ne tak u nás.

Kvůli krátkodobým pronájmům rostou ceny nájmů, postavení nájemce pak není stejné. Aktuální trend ve společenství vlastníků je, že až 30 % bytů je pronajímáno. »Máme veliké množství pronajímatelů, kteří pronajímají menší počet jednotek, většinou kvůli zisku. Může jich být až 700 tisíc,« dodává předseda SON.

Závratné komerční nájmy

Za posledních třicet let dramaticky poklesl počet nájemních bytů – z 1,5 milionu na 0,9 milionu bytových jednotek. Důvodem je hlavně privatizace obecních bytových fondů. Raketově se zvýšil trend osobního vlastnictví: z původních 230 tisíc jednotek na 1,12 milionu bytů a domů v roce 2021. Základním motivem, proč lidé dávají přednost vlastnímu bydlení, je zajištění na stáří a zajištění potomků i kvůli tomu, že nájemní bydlení je pro občany drahé, nedostatečné a nestabilní. Na této touze bydlet ve vlastním pak vydělávají banky uzavíráním hypoték. Až do letoška. Letos objem uzavřených hypoték klesl u některých bank až o 70 % vinou vysokých a prakticky nezaplatitelných úroků.

U komerčního nájmu vznikají problémy v tom, že někteří nájemníci brzy nebudou moci pokrýt náklady na bydlení a dostávají se postupně do platebních problémů. Pronajímatelé ale pak mají problém dostat neplatící nájemníky z bytu, protože lidé nemají kam jít. »Situace je otřesná. Obce a stát na svou sociální roli doslova rezignoval,« vysvětluje Petr Černý. »Podporu družstevní výstavby bychom uvítali. Tato forma bydlení ale nikdy nebude suplovat sociální bydlení,« dodává předseda SEVERu.

Problém je i ve výstavbě, kdy na realitní trh vstupují velcí korporátní investoři, což je trend v celé Evropě. Ti sice vidí jistou prosperitu i v nájemním bydlení, a tak se množí nové projekty, počítající i s touto formou bydlení. Tyto společnosti tak také tlačí ceny vzhůru. Objem prostředků v podílových fondech korporací investujících do rezidencí je nyní na úrovni 50 miliard. Zajímavé je, že Praha se pro tyto společnosti ale stává nezajímavá právě kvůli až příliš vysokým, mnohdy uměle vyšroubovaným cenám a následné nerentabilitě.

Tento trend potvrdil i Jan Borůvka, předseda Asociace realitních kanceláří ČR. »Poptávka po nájmu je vyšší a důvodem jsou právě vysoké prodejní ceny. Tím začaly mírně stoupat nájmy, v některých žádaných velkých městech i více,« vysvětluje Borůvka s tím, že realitní kanceláře mohou trh pouze pozorovat. Jako zprostředkovatelé prodeje či nájmu do něj zasahovat nemohou.

Přestože komerční nájemné roste, zdaleka to podle něj neznamená, že by se zvyšovalo neustále a trvale. »V dnešní době, kdy stoupají i ceny energií, zde hraje balanc mezi schopností platit nájem a cenami nájmů důležitou roli. Zprostředkovatelský sektor tak nyní radí a koriguje zájmy obou stran,« dodává.

Evropské řešení

Význam nájemního bydlení a jeho dostupnost je problémem v celé Evropě. Předsedkyně International Union of Tenants – Mezinárodní unie nájemníků Barbara Steenbergen (IUT) upozorňuje, že náklady na bydlení jsou nejvyšším výdajem domácnosti všude v Evropě. Rozdíl je ale v jejich výši, kterou nyní ještě mnohde dramaticky mění inflace, která je v EU okolo 11,5 procenta, v České republice nad 18 procenty. Významný je také nárůst cen energií, které tak zvláště v posledních týdnech zvedají celkové výdaje za bydlení. Přitom v celé Evropské unii bydlí 30 procent obyvatel v nájmu. Více než 23 procent z nich u soukromých pronajímatelů a 5,7 procenta v sociálních bytech. Tito lidé jsou proto nejohroženější skupinou obyvatel v rámci bytové a energetické krize. Proto se IUT snaží prosadit v celé EU takové zákony a podmínky, aby právo na bydlení bylo zajištěno bydlení udržitelné pro všechny občany. »Mezinárodní unie nájemníků vyzývá vládu a parlament k okamžitému nastavení zákonů a pravidel tak, aby nedocházelo ke zvyšování cen bydlení,« dodává Barbara Steenbergen.

Helena KOČOVÁ